Профілактика земельних махінацій і агрорейдерства — рекомендації юриста

303
ProfIlaktika zemelnih mahInatsIy I agroreyderstva

Сьогодні в Україні різко загострилося земельне питання щодо розподілу ділянок; паїв; землі товарного, сільськогосподарського виробництва. Земельні аферисти спритно використовують лазівки в законодавстві і повсюдно обманюють власників, епідемія агрорейдерства накрила країну, де договори стають каменем спотикання. Також часто в злочинних схемах беруть участь і держреєстратори які можуть бути в змові з шахраями. Пропонуємо приклади і рекомендації як убезпечити себе в цій темі.

Павло Калашников юрист з великим досвідом спеціально для УкрПресс інфо надав роз’яснення.

Приклад 1: Підприємство «Х», на підставі Договорів оренди земельних ділянок, використовує земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Зазначені Договори оренди земельних ділянок зареєстровані згідно вимог законодавства, що діяло до 01.01.2013 року, тобто це, нібито полегшує шахраям та нечистим на руку «держреєстраторам» здійснювати махінації з повторними реєстраціями прав оренди земельних ділянок.
Але, є багато але…

Фермери звинуватили міністра юстиції Петренка в «кришуванні» земельних рейдерів

Так, строк договору є однією із складових його змісту. Строком є термін дії певного договору. Строк дії договору визначається сторонами на їх власний розсуд. Згідно ст.252 ЦК України, строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Початок строку чи його закінчення можуть визначатися вказівкою на календарну дату або на подію, що має неминуче настати. Таким чином, у випадку настання календарної дати або відповідної події, визначених договором, дія останнього припиняється.

При цьому слід розрізняти припинення безпосередньо дії договору та припинення зобов’язань, визначених ним.

Згідно інформації, яку можна отримати від Відділу Держгеокадастру у районі області за місцем знаходження земельних ділянок, де фактично й проводилась реєстрація саме Договорів, надається підтвердження, наприклад, що земельні ділянки з кадастровими номерами, згідно переліку, наведеного в зазначеному листі перебувають в оренді терміном 10 років у підприємства «Х», згідно договорів оренди, які зареєстровані відповідно до вимог законодавства, положення якого діяло на час укладання зазначених в листі договорів.

Станом на день отримання даного витягу, або виписки з журналів реєстрації термін дії Договорів оренди земельних ділянок не сплив.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. ст.125, 126 ЗК України, право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Не зважаючи на такі вимоги, а також порушуючи права існуючого орендаря земельних ділянок, інше підприємство «У» здійснює державну реєстрацію прав оренди земельних ділянок, наприклад, на початку 2017 року.

Битва за землю Ч 1. Навіщо агрорейдер Надія Іванова дискредитує БПП?

Правові, економічні та організаційні засади проведення держреєстрації речових та інших прав та їх обтяжень визначаються Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

Цей закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону № 1952 держре- єстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Держреєстру прав.

Абзац перший пункту 3 частини третьої статті 10 Закону № 1952 зазначає: під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо).

Також необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Верховний Суд України у своїй Постанові від 29.09.15 р. у справі № 21-760а15 аргументовано дійшов висновку що Державний реєстратор під час держреєстрації речових прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення їх подвійної реєстрації.

Такі дії є прямим порушенням ч. 2 ст. 19 Конституції України, якою зазначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права (ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Відповідно до підпункту 25-1 пункту 4 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15, із змінами та доповненнями, Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, організовує та здійснює державний нагляд (контроль) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності.

Враховуючи наведене вище, звертаємось до Головного територіального управління Держгеокадастру в області з вимогою вжити заходів державного нагляду, направлених на усунення порушених прав підприємства «Х» на оренду земельних ділянок, в тому числі шляхом надання обов’язкових до виконання Клопотань та Приписів на адресу Головного територіального управляння юстиції в області про приведення відомостей у відповідність, в тому числі шляхом виключення відповідних відомостей про права оренди на земельні ділянки за підприємством «У».

Але на цьому кроці не потрібно зупинятись, а паралельно мотивовано скаржитись до Міністерства юстиції України. Саме посилання на судовий прецедент, та правильність акцентування уваги на дії держреєстратора, які він повинен виконати з метою недопущення порушень існуючих прав, створять ситуацію, при якій комісія при юстиції повинна буде визнати неправомірність внесення відомостей до, так званого, «державного реєстру прав та обтяжень».

Тобто, не зважаючи на такі застереження з боку законодавства, Державний реєстратор здійснює грубе порушення законодавства використовуючи своє службове становище.
Службова недбалість — це єдиний злочин у сфері службової діяльності, який вчинюється тільки з необережності.

З суб’єктивної сторони він характеризується злочинною самовпевненістю (службова особа передбачає, що внаслідок невиконання чи неналежного виконання нею своїх службових обов’язків правам і законним інтересам може бути завдано істотну шкоду, але легковажно розраховує на її відвернення) або злочинною недбалістю (службова особа не передбачає, що в результаті ЇЇ поведінки може бути завдано істотну шкоду, хоча повинна була і могла це передбачити).

Отже, державний реєстратор, вступаючи у зговір, безпосередньо з підприємством «У» або через її представників, фактично разом вчиняють злочини, відповідальність за які прямо передбачена статтями 364 та 367 Кримінального Кодексу України, а саме зловживання службовим становищем та службове недбальство.

Якщо говорити про тяжкість таких злочинних дій, то фактично тут прослідковується повний склад злочину з ознаками шахрайства. Відповідно до статті 190 Кримінального Кодексу України особливістю предмета шахрайства є те, що ним може бути як чуже майно, так і право на таке майно.

Право на майно може бути закріплене у різних документах, наприклад цінних паперах, довіреностях на право розпорядження майном, боргових зобов’язаннях, заповітах, договорах, тощо. Тобто, у даному випадку мова йдеться про заволодіння майном підприємства «Х», у вигляді вже майбутнього врожаю та інше.

Таким чином, довівши наявність факту зловживання або недбалості з боку держреєстраторів та скасувавши державну реєстрацію прав оренди земельної ділянки, ні в якому разі не потрібно зупинятись, адже лише шляхом логічного завершення історії у вигляді притягнень до суворої відповідальності нахабних реєстраторів, а й можливо й цілого угруповання, можна частково, або суттєво зменшити кількість випадків нахабного заволодіння майном та правами.

 Калашников Павло Володимирович, юрист

Комментарии Facebook